机电设施设备维保计划与落实

建筑机电各系统主要设备：

序号	系统	主要设备
1	供配电系统	变压器、高压开关柜、低压配电柜、发电机、电容补偿柜、直流柜、母排（电缆）、母排插接箱、楼层配电柜。
2	空调系统	冷冻机（锅炉）、冷冻水泵（热水泵）、分集水器、板式热交换器、风机盘管、空调机组、管道、阀门；冷却塔、冷却水泵。
3	给排水系统	生活水给水泵、变频器、供水箱、减压阀、潜水泵。
4	电梯	消防电梯、客梯、货梯、扶梯、擦窗机。
5	消防系统	火灾报警控制器、火灾探测器、手动报警按钮、输入输出模块、喷淋泵、气压给水、湿式报警阀、信号蝶阀、消火栓泵、消火栓、排烟风机、正压送风机、排烟阀、正压送风阀、防火卷帘门、防火门、应急灯及疏散指示灯、雨淋阀、启动钢瓶、储液钢瓶、声光报警器、紧急启停盒。
6	电视监控	矩阵、硬盘录像机、监视器、摄像机。
7	门禁控制系统	门禁控制器、门禁锁、门禁电梯控制器。
8	可视对讲系统	门口机、围墙机、管理机、解码分配器。
9	停车管理系统	道闸、自动出卡机、自动吞卡机。

设备维保的主要工作内容：

 (1)通过擦拭、清扫、润滑、调整等一般方法对设备进行护理，以维持和保护设备的性能和技术状况；如：轴承润滑、冷却塔风机皮带张紧度调整。

 (2)通过有计划的预防性检查，检查的手段除人的感官以外，还要有一定的检查工具和仪器，以评判设备的性能。

如：用钳形电流表检测电流、用兆欧表检测电机的绝缘电阻值。

设备维护保养一般规程：

设备维护保养规程：是对设备日常维护方面的要求和规定，坚持执行设备维护规程，可以维持、保护设备的性能和技术状况，延长设备使用寿命，保证安全、舒适的工作环境。

内容包括：

1、设备要达到整齐、清洁、坚固、润滑、防腐、安全等的作业内容、作业方法、使用的工器具及材料、达到的标准及注意事项；

2、日常检查维护及定期检查的部位、方法和标准；

3、检查和评定操作工人维护设备程度的内容和方法等。

维保计划及实施流程：

建立设备清单：

机电设施设备清单

序号	设备名称	设备编号	出厂编号	规格型号	制造厂家	技术参数	安装地点	维保单位	数量	联系电话

收集设备维保信息

信息来源	备注
设备维护保养说明书	设备制造商要求
设备维修保养标准与要求	公司规程要求
设备的通用维修保养制度
设备保养的通用标准及方法
锅炉、电梯、压力表、温度表、计量设备、电气高压安全用具的维护和检验规范，电气预防性试验规范，火灾自动报警及自动喷水灭火系统验收使用规范	法律法规规范要求
其它项目的维保计划	其它相似项目经验分享
设备故障及预防措施统计、有效性分析	本项目实际需求
设备运行时间统计
本项目维保计划及执行评估

编制维保计划时应包含的内容：

系统分类、设备名称及数量；

维保项目；

维保周期及实施时间；

维护保养方法和重点关注项；

维护保养的质量标准；

维保标准工时、专业、人员数量；

备件、易耗件、维护用工器具；

安全和环境保护措施；

是否需要停电、水、气…

维保人员、备耗件的准备：

机、电、综合等各专业分工、协调，互相支持；

维保人员日常培训考核，确认其具备维保的能力。

设备维保多功能技能矩阵表（例表）
维修工姓名	水泵	变风量空调	风机盘管	电机	母排及插接箱
	√		√		√
		√		√	√
	√	√
……

备耗件的提前采购、确认到货

备耗件清单（例表）
序号	设备名称	设备型号	备耗件名称	备耗件规格、型号	制造商编码	制造商

维保计划的下发：

机电主管根据设备全年维保工作安排计划表按周下发维保计划（每周五），需要停电、水、气（汽）的应在计划下发前与相关方协商确认；

设备、工程经理负责最终审批；

由机电主管按专业下发至维修班班长；

班长对维保的项目进行分工到具体的维保人员和实施时间；

工程、设备经理和主管应准确掌握当日安排的维保工作信息；

项目第一责任人应掌握每日安排的重要维保工作的信息。

维保计划的执行：

维修班长根据周计划、人员状况安排具体的执行时间，如有问题立即反馈给机电主管（周）；

维修人员按计划执行：

周计划执行过程中，因各种原因未能按计划执行的，维修人员应立即与班长、主管联系，调整计划；

工程、设备经理、主管应在当日下班前详细掌握当天工作的完成情况和次日工作安排；

班长对当日工作应至现场逐项检查、确认（重要节点、存在问题、维保结果）

主管对当日重要维保工作或重要节点应至现场进行检查、评估；

项目第一责任人、工程设备经理应对当日维保工作进行现场抽查、评估。

填写维保记录：

逐台记录：同一维保项目涉及多台设备的，应针对每一台设备分别记录；

过程记录：根据维保项目的维保要求，详细记录维保过程中检查、调整、清洁的内容，更换的部件等。

结果记录：完整、准确记录维保检测的各项数据、维保后设备的运行参数、是否符合质量标准等。

即时记录：在维保过程中随时记录检测的各项数据，维保后即时填写维保记录，当日工作当日记录。

维保记录的审核、归档：

维保工作结束后，维修班长当日应对维保记录的填写是否符合要求进行检查，并在维保记录单上签字。

设备主管原则上应在当日（最迟次日）对维保记录的填写情况进行检查，并在维保记录单上签字。

各项目应指定专人负责维保记录的分类归档。

维修班长负责收集上周的维保记录并交给记录归档负责人。

工程、设备经理审核签字后，记录由归档负责人分类存档。

项目第一责任人应定期审核记录和归档情况。

维保记录数据统计分析：

机电主管应建立设备连续检测数据的统计分析台账；

设备连续检测数据是指每月、季度、年定期检测的设备运行数据、性能参数等（如电机运行电流、绝缘电阻、空调送风温度等）；

设备主管应将维保记录中的数据及时录入台账；

设备主管对台账中的数据应进行趋势分析，以便及时发现设备异常；

项目第一责任人、设备经理应定期检查数据记录台账及趋势分析结果。

委外维保合同要求：

委外维保合同中设备的维保项目、内容、周期、质量标准应符合维保计划要求；

委外维保商应根据维保计划制定详细的维保实施方案，详细说明维保人员安排、时间、备耗件及应急响应方案；

项目第一责任人、设备经理、主管、维修人员应熟知合同中的各项要求。

委外维保合同实施过程监控：

各项目应指定专人对委外维保合同的实施进行全过程监控；

对于每月两次以上的维保工作，应与维保商协商好维保时间，周期应尽量均匀；

维保商在维保前应事先告知准确的维保时间，设备主管应及时确认并做好准备工作；

各项目维修人员根据合同要求对维保工作过程进行监控；

项目第一责任人、设备经理、主管应对维保过程的重要节点进行现场检查。

委外维保合同维保记录、评估、归档：

每次维保工作结束后维保商应及时填写维保记录；

委外维保合同的维保记录可以是我方的过程记录，也可以是维保商的专项记录。记录内容必须符合维保计划要求。

委外维保合同维保记录的签字、评估、归档要求和流程可参照内部维保要求执行。

设备故障、预防措施有效性统计分析评估：

工程、设备经理负责组织对设备故障发生的原因进行分析，制定预防措施并实施；

工程、设备经理负责组织对设备故障预防措施实施后的有效性进行分析评估；

各项目应建立设备故障、预防措施台账；

项目第一责任人每月应召开设备管理会议，对设备故障及预防措施实施的有效性进行评估。

自行维保的计划及实施评估：

工程、设备经理每月应组织主管和维修人员对自行维保的工作计划及实施有效性进行评估；

评估内容主要是：设备维保项目是否完整、维保周期是否合理、维保要求和标准是否清晰且具有可操作性、各专业工作安排的优化整合、维修人员的专业技能、工器具和备耗件的供应品质和及时性、维保后设备运行情况等；

项目第一责任人每月应召开设备管理会议，对自行维保的工作计划及实施有效性进行评估。

委外维保合同维保工作评估：

评估的目的是及时发现委外维保合同执行中存在的问题并制定改善措施，确保合同能被严格执行，对今后维保合同实施要求的修订及维保商的评估选择提供详细依据；

各项目应定期（建议每季度至少一次）对维保合同约定的维保工作的实施情况进行全面评估；

评估的内容主要包括：合同各项条款的执行情况、维保质量、备耗件的供应（品质、价格、及时性等）、维保后设备的运行情况、故障应急处理的情况等；

每次评估应形成书面报告：

工程、设备经理负责组织开展季度评估工作；各项目第一责任人负责组织年度合同供方评审工作。

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